Дачный поселок с нуля

[bukva]

Как вы думаете, можно ли этим заняться? К примеру, есть кусок земли, нарезать на сотки и продавать. Понятно, что надо организовывать дачное товарищество и пр. Вообще, это возможно? Фишка в том, что в 3 км лечебное озеро с грязью. Туда съезжается очень много людей летом со всей России (до 800 палаток стоит) и одна база отдыха всего. Больше впритык озера ничего не построишь, оно небольшое. А вот наш участок наиболее подходящий. Есть подъездной путь и недалеко деревня с электричеством. Можно ли кредит взять, дадут ли? 

[StaFFорд]

Как вы думаете, можно ли этим заняться? К примеру, есть кусок земли, нарезать на сотки и продавать. Понятно, что надо организовывать дачное товарищество и пр. Вообще, это возможно? Фишка в том, что в 3 км лечебное озеро с грязью. Туда съезжается очень много людей летом со всей России (до 800 палаток стоит) и одна база отдыха всего. Больше впритык озера ничего не построишь, оно небольшое. А вот наш участок наиболее подходящий. Есть подъездной путь и недалеко деревня с электричеством. Можно ли кредит взять, дадут ли? 

Вы на кредитные деньги хотите купить участок или строить готовые дома?

Если купить участок, то не думали что с таким предложением уже кто то подходил...Может это участок привилегированный кем то и пустует для чего то.Стоимость от этого не уменьшается же.Для банка нужна фактическая оценка и инвест.проект под что будут использоваться кредитные деньги.Далее идет рассмотрение и принимается решение.Человеку с улицы врятли одобрят если он не условный  владелец участка.Важно!!! Узнать на балансе какой организации стоит участок и вести с ними диалог.

Товарищество надо организовывать тогда когда есть уже постояльцы хотя бы 30% от всей земли.

Покупать будете по кадастровой  стоимости это факт.Далее,надо проверить назначение участка.

Так что совсем с нуля не получиться и желательно иметь административный ресурс который будет за вас ходатайствовать.Если его нет тоже идею забудьте.Много палок в колеса будет)

Про организацию и откуда бабосы вытягивать для товарищества говорить нет смысла пока не решите с этим вопрос.

[олег74]

Вы выбрали очень трудоемкий способ проебать капитал. Оглянитесь вокруг - посмотрите что с недвижкой происходит, какие тренды на ближайшие три года.

[MRD32]

Вы выбрали очень трудоемкий способ проебать капитал. Оглянитесь вокруг - посмотрите что с недвижкой происходит, какие тренды на ближайшие три года.

Люди то есть, окупится если нормально сделать.

Но кредиты - зло.

[Coxus]

Как вы думаете, можно ли этим заняться? К примеру, есть кусок земли, нарезать на сотки и продавать. Понятно, что надо организовывать дачное товарищество и пр. Вообще, это возможно? Фишка в том, что в 3 км лечебное озеро с грязью. Туда съезжается очень много людей летом со всей России (до 800 палаток стоит) и одна база отдыха всего. Больше впритык озера ничего не построишь, оно небольшое. А вот наш участок наиболее подходящий. Есть подъездной путь и недалеко деревня с электричеством. Можно ли кредит взять, дадут ли? 

Если опыта в таких проектах нет — найдите что-нибудь полегче. Будут проблемы с реализацией участков. И даже не потому, что спрос упал. Народ то все-равно покупает. А потому, что у вас опыта нет такой народ находить.

[bukva]

Вы на кредитные деньги хотите купить участок или строить готовые дома?

Если купить участок, то не думали что с таким предложением уже кто то подходил...Может это участок привилегированный кем то и пустует для чего то.Стоимость от этого не уменьшается же.Для банка нужна фактическая оценка и инвест.проект под что будут использоваться кредитные деньги.Далее идет рассмотрение и принимается решение.Человеку с улицы врятли одобрят если он не условный  владелец участка.Важно!!! Узнать на балансе какой организации стоит участок и вести с ними диалог.

Товарищество надо организовывать тогда когда есть уже постояльцы хотя бы 30% от всей земли.

Покупать будете по кадастровой  стоимости это факт.Далее,надо проверить назначение участка.

Так что совсем с нуля не получиться и желательно иметь административный ресурс который будет за вас ходатайствовать.Если его нет тоже идею забудьте.Много палок в колеса будет)

Про организацию и откуда бабосы вытягивать для товарищества говорить нет смысла пока не решите с этим вопрос.

Да нет, участок свой. Оценен уже. Есть зеленка. Местные власти не должны палки в колеса вставлять, они и помогли размежевать около дороги. Но тогда мы брали его для других целей. А теперь как-то вот эта тема всплыла. Если бы был дачный поселок, то и поселковым была бы кое-какая работенка. В принципе для села это тоже хорошее дело. Земля сельхозназначения, но эту категорию земель можно использовать под дачи.

Строить дачи не собираюсь, были мысли  - инфраструктура, какая возможна, продажа под строительство дач по очень привлекательной цене. Этакий дачный поселок эконом-класса с бальнеологическим уклоном. 

Люди то есть, окупится если нормально сделать.

Но кредиты - зло.

Нет, кредит уже что-то расхотелось брать. А вот нормально сделать...    Чё-то уж совсем страшно становится. Но как посмотришь, у нас в городе берут землю (пахотную) около деревни какой-нибудь,  роют котлован (типа пруд), размежевывают вокруг этого "водоема" на сотки и продают. И ведь покупают!!!   А тут лечебное озеро...

[StaFFорд]

Да нет, участок свой. Оценен уже. Есть зеленка. Местные власти не должны палки в колеса вставлять, они и помогли размежевать около дороги. Но тогда мы брали его для других целей. А теперь как-то вот эта тема всплыла. Если бы был дачный поселок, то и поселковым была бы кое-какая работенка. В принципе для села это тоже хорошее дело. Земля сельхозназначения, но эту категорию земель можно использовать под дачи.

Строить дачи не собираюсь, были мысли  - инфраструктура, какая возможна, продажа под строительство дач по очень привлекательной цене. Этакий дачный поселок эконом-класса с бальнеологическим уклоном. 

Нет, кредит уже что-то расхотелось брать. А вот нормально сделать...    Чё-то уж совсем страшно становится. Но как посмотришь, у нас в городе берут землю (пахотную) около деревни какой-нибудь,  роют котлован (типа пруд), размежевывают вокруг этого "водоема" на сотки и продают. И ведь покупают!!!   А тут лечебное озеро...

Продавайте участки и на них стройте типовые строения.

[prostor25]

Если позволяет категория земель...

1. Сделать генплан участка

2. Размежевать по генплану

3. Получить ТУ на подключение эл/ва с установкой ТПшки, прокладкой воздушки до границы участка..

4. Дорога до участка плюс внутренние проезды обозначить, отсыпать и тд.

5. Если есть рядом газ-пробивать параллельно подключение, ГРП и тд...

Это всё вложения и немаленькие...

Был у меня такой проект, договорённости по электричеству и газу..Начинал рисовать ГП, с межеванием договаривался...

Потом всё посчитали и тормознули)))

[bukva]

Сильно дорого? Генплан тоже дорого? А инвесторов почему не нашли? А вообще, наверное, продать надо землю людям, у кого деньги есть, пусть делают дачный поселок. Так и поди людей-то таких днем с огнем не сыщешь. prostor25, реально  дорого все? А свободных денег-то нет под эту затею. Жаль...

[prostor25]

Земля досталась почти даром- 500 за 4,5Га, причём за "дачку"...

Больше лями потянула линия 0,4 кВ со столбами и ТПшкой. Плюс проект..

Газовики озвучивали тоже чуть больше ляма за 300 метров от магистрали подземку с ГРПшкой на границе участка. Плюс проект..

Межевание+кадастр с выдачей зелёнок на отдельные участки тоже выходило нехило)))

Генплан за полтинник-семечки.

Плюс с дорожниками договаривался с отсыпкой дорог дресьвой, в том числе внутри участка с профилированием.

Во всём этом сама земля-не самая дорогая штука..

Такие дела)) Инвесторов не хотелось, сами не потянули..Поэтому тихо прикрыли проект.

[bukva]

Мы с вами, похоже, земляки.  Мда, жаль начинание. Я-то думала генплан самый дорогой. оказывается, нет. Я, конечно, поузнаю еще, как там и что... Но, похоже, без денег не обойтись больших. 

А вы тоже только хотели землю продавать под строительство или прямо дачи на ней поставить и продавать уже как дачи?..

[prostor25]

Забыл сказать, что всё это было пять лет назад...

Пересчитайте всю надстройку коммуникаций и кадастр с дорогами в сегодняшние деньги))))

[StaFFорд]

Чтобы были деньги нужен залог-у вас он есть!!! Чтобы был релиз нужен четкий план действий-у вас его нет.Чтобы было понимание что получите на выходе-нужен бп и тд.Что у вас есть земля это уже полдела,остальное все формальности) Если вы уверены в релизе почему бы не пойти на риск) иначе ваша задумка так и  останется мечтой.

Как бы сделал я! Начал продавать участки с типовыми строениями (проекты),потом по мере накопления клиентами организовал товарищество.Далее,с будущих владельцев начал бы снимать оброк на подведение коммуникаций и прочее.Предлагал бы проекты домов на своем участке и соответственно их строительство.Вам должно быть выгодно чтобы поселок был типовым или индивидуальные проекты  проходили через вас тк вы являетесь истинным владельцем участка.На начальном этапе потребуются затраты в любом случае либо доверьте свой участок девелоперским компаниям которые за вас все сделают и вы получите свой гонорар.

Я недавно купил участок 20 соток в 70 км от МСК за 300к рублей без коммуникаций.Это нормально) Через год будет все подведено за 40к с носа на протяжении 12 месяцев получаем грубо по 4к в месяц.Коммуникации оценили в 12 млн рублей понятно что будет увеличение,но оно будет не существенным и особой погоды не сделает (на 300 домов).Когда подведут коммуникации мой участок будет стоить уже не 300 а как минимум 500к тк такие участки активно раскупаются в МО.Если я построю на нем строение и буду его продавать, то участок станет золотым и  я попаду в зависимость от предложения, а это мне не выгодно.Поэтому либо строить дом и жить там самому либо продавать участок как есть,но с возможностью построить на нем строение за чужой счет) и не одно............

Тут без четкого расчета на старте и на выходе даже разговор вести не о чем.Один человек это точно не потянет.Тут нужна целая команда умов которая за спасибо как вы понимаете работать не будет.Тут много звеньев придется пройти.Проект-согласование-продажа-обслуживание.

[bukva]

Спасибо за советы...

[олег74]

Люди то есть, окупится если нормально сделать.

Но кредиты - зло.

вот ровно с этой философией банкротятся рядами "бизнесмены". Вы задайте вопросы себе "сколько у людей денег, на что они их будут тратить и в каком порядке расставлять приоритеты? Как долго это продлится и каковы перспективы? Почему они выберут мой товар, а не конкурентов"

А вот "ну люди-то есть, как-нибудь купят" - кончается тем что покупают. На торгах судебных исполнителей

[олег74]

Сильно дорого? Генплан тоже дорого? А инвесторов почему не нашли? А вообще, наверное, продать надо землю людям, у кого деньги есть, пусть делают дачный поселок. Так и поди людей-то таких днем с огнем не сыщешь. prostor25, реально  дорого все? А свободных денег-то нет под эту затею. Жаль...

понятие дорого у всех разное. Я бы понял если бы вы все знали и умели на этом рынке и без денег, даже на чужой земле, решили бы реализовать такую затею.  Если бы вы имели деньги и людей, которые знают как - тоже бы понял. Но заниматься без денег тем что вы не знаете, не умеете, не имеете людей, которые умеют и знают - и все это на рынке, который активно падает... Это очень неосмотрительно, мягко говоря.

Дно по недвижке еще далеко. Земля как залог, если это не золотой какой-то участок, никому как залог не нужен,  тем более без разрешения на строительство и оформленных документов. Такой земли море. Тем более что банки сейчас скорее деньги в форточку выбросят, чем прокредитуют застройщика без истории, капитала, ликвидного залога, опыта и команды.

До кризиса владельцы земли главным образом старались ее продать застройщикам. Теперь программы строительства резко сокращаются, земельный банк застройщиков в большинстве своем сформирован и застройщики сами рады бы часть своей земли комунить продать и кассу пополнить. Теперь или сидеть и ждать что будет, или приглашать профессионального фи-девелопера, который за долю все организует и построит. Ну или самим что-то изображать, но  с вашими исходными вводными это затейливый способ потерять и деньги и землю.

 

Честно говоря, я бы в вашем случае отсиделся. Недвижка и земля сейчас будут падать. Все эти расчеты "купил за 300 - все сделал и продал за 600" - химера сейчас. Ибо а) в долларах давно уже даже элитку не торгуют, даже в москве. точнее торгуют, но только по курсу 37-40, б) сколько стоил рубль вчера и сколько будет стоить рубль через год? в) сколько реально денег И ВРЕМЕНИ будет потрачено. Или время ваше ничего не стоит и вы ничем больше не занимаетесь? и д) кто знает что будет с рынком недвижки через год с учетом того что вытворяют наши финансовые власти и цб? Арифметика и статистика показывает что в ближайший год доллар будет дорожать, нефть и рупь - дешеветь, ставка ЦБ, и кредитные деньги, как минимум, не подешевеют, а главное - просто у населения резко сократится количество денег, которые оно может потратить не на еду, связь, коммуналку, транспорт и простые развлечения, а на товары длительного пользования - машины, недвижимость, крупные ремонты. Пока видно что сбережения населения в банках тают и расходы при этом так же тают, а просрочка по кредитам растет. И когда это пойдет на поправку? не раньше чем из ЦБ и Минфина уберут этих гопников, зажавших ликвидность.

Да, кстати, для сведения - объем продаж автомобилей упал на 40-70% (в завсимости от классов-марок), объем продаж новостроек в Мск и области - на 50%. И это квартиры - куда более ликвидный формат недвижки, чем участок и дом

 

Исходя из перечисленного,  для вас самое здравое сейчас - отсидеться. 

[bukva]

Очень здравый ответ, олег74, спасибо! Да и так все понятно.  Какие дачи сейчас. В стране кризис. Людям некоторым зарплату не платят. Пусть стоит без дела. Мы, в обще-то, для дела ее брали. Дело нормально шло. Только далековато от дома. Нашли более  подходящий вариант  (ближе). А тот участок пустует. жалко, озеро и вправду хорошее. И людей полно вокруг. Подождем, пока кризис кончится  :1_3_2:

[ctex]

В порядке бреда. может вам пока кемпинг на этой земле организовать и парковку в расчете на приезжающих? Ну и какие-нибудь развлечения/питание для них же.

[AlexKlifford]

Парковка точно не вариант, кемпинг как я понимаю не будет сейчас востребован.

[олег74]

Забейте на все это на ближайшие годы. Загородка - мертвая тема. покупают только участки без подряда, а лучше всего - участков от физика в поселке ИЖС с коммуникациями. И потом медленно и печально строят там себе дом. Бедность вокруг растет

[StaFFорд]

автор ну что молчим) в каком состоянии ваша затея?

[bukva]

Да так...   Заглохло все. Кризис, блин.  Землю сейчас не продашь, по дешевке вообще не хочется отдавать...   Чтобы самой там что-то делать (дачное товарищество), денег нет...  Там ведь приличные суммы должны быть. Работы куча.  Жалко, конечно. Место-то хорошее. Озеро лечебное. На сколько можно было разрезать этот кусок (по соткам) Ого-го!  Прибыль была бы неплохая. Я бы там сама дачку себе с удовольствием построила...  

[сергей197216]

так размежуйте по соткам да продавайте, цена лакомая должна получиться? или не так?

[bukva]

Не все так просто. Там участков 250 получится.  Это на каждый надо бумаги делать. Это финансы.  И времени год уйдет. Потом так просто не дадут резать. Надо делать генеральный план. Это вообще до фига денег.  Так бы по уму инвестора какого-то или девелопера...    Короче, тема-то вроде стоящая.  Чё-то как-то я ее задвинула.  Таких денег, какие требуются, нет.   :|

[StaFFорд]

Не все так просто. Там участков 250 получится.  Это на каждый надо бумаги делать. Это финансы.  И времени год уйдет. Потом так просто не дадут резать. Надо делать генеральный план. Это вообще до фига денег.  Так бы по уму инвестора какого-то или девелопера...    Короче, тема-то вроде стоящая.  Чё-то как-то я ее задвинула.  Таких денег, какие требуются, нет.   :|

О том и речь была с самого начала)))

[valentin1981]

Не все так просто. Там участков 250 получится.  Это на каждый надо бумаги делать. Это финансы.  И времени год уйдет. Потом так просто не дадут резать. Надо делать генеральный план. Это вообще до фига денег.  Так бы по уму инвестора какого-то или девелопера...    Короче, тема-то вроде стоящая.  Чё-то как-то я ее задвинула.  Таких денег, какие требуются, нет.   :|

Все об этом и говорили с самого начала))

[Олег7777]

Тут только один вариант, приглашать в партнёры крупного застройщика, который будет строить типовые дома (малобюджетные) и все остальные затраты возьмёт на себя. С продажи построенных домов вместе с участками вы уже получаете свою долю в прибыли.

 

У нас вокруг Москвы в основном по такой схеме и развиваются поселки, владелец земли входит в кооперацию со строительной компанией. В среднем весь поселок (200-300 домов/участков) продаётся за два-три года после начала строительства первого дома.

 

Что бы совершилась первая продажа, надо на выделенном для этого участке, построить несколько демо-домов, которые и будут показываться потенциальным клиентам. Без демо домов продажи начать практически невозможно.